حق کسب و پیشه و سرقفلی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

به گزارش تور ترکیه ارزان، از زمان قدیم روابط موجر و مستأجر پیچیدگی ها و قانون های خودش را، چه در املاک مسکونی چه در املاک تجاری داشته؛ که به موجب آن، اختلافات زیادی در بین موجران و مستأجران پدید آمده است. اما با وجود پیچیدگی قوانین اجاره مغازه و تصویب حقی با نام حق سرقفلی، این اختلافات و پیچیدگی ها در مبحث اجاره مغازه و اجاره املاک تجاری، به اوج خود رسیده و قانون های متقابلی را برای موجر و مستأجر نسبت به یکدیگر رقم زده است که دانستن این قوانین در هنگام اجاره مغازه، چه با حق پیشه و چه با حق سرقفلی، بسیار لازم است. هر یک از موجران و مستاجرین با ندانستن حتی یک بند از این قوانین، ممکن است متحمل ضررهای سنگین و غیرقابل جبرانی شوند.

حق کسب و پیشه و سرقفلی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

در این مقاله، مفهوم هر دو حق سرقفلی و حق پیشه یا همان حق کسب و پیشه را برایتان توضیح خواهیم داد و تمامی بندها و قوانین مربوط به این دو بند را به طور اجمالی توضیح می دهیم.

مفهوم حق پیشه یا همان حق کسب و پیشه

تصور کنید شما اقدام به اجاره مغازه در یکی از نقاط پرت و بدون مشتری شهر خود نموده اید. زمانی که شما شروع به کار می کنید، هیچ مشتری خاصی ندارید و هیچ کسی شما را نمی شناسد. حالا تصور کنید که شما با پشتکار بالا و ارائه محصولات باکیفیت، به سرعت محبوب می شوید و مشتریان ثابت و زیادی پیدا می کنید که همواره برای خرید به شما مراجعه می نمایند و جای دیگری نمی فرایند. ازاین رو مغازه شما به عنوان یک برند شناخته می گردد و هرکسی که بعد از شما آن مغازه را اجاره کند و بخواهد کسب و کاری شبیه کسب و کار شما در آنجا راه اندازی کند، به راحتی پیروز می گردد. چون آن مکان شناخته شده است و مشتریان زیادی دارد که همه این ها حاصل کوشش و دسترنج شماست.

بنابراین زمانی که شما می خواهید ملک را تخلیه کنید، قانون گذار حقی را بابت زحمات شما در آن مدت در نظر گرفته که می توانید آن را از صاحب ملک طلب کنید و بعد اقدام به تخلیه کنید. به این حق، حق پیشه یا حق کسب و پیشه گفته می گردد که به مستاجرین تعلق دارد.

مفهوم حق سرقفلی

حال شما تصور کنید اقدام به اجاره مغازه ای نموده اید، اما به دلیل اینکه مشتریان ثابتی دارید نمی خواهید هیچ وقت این ملک را تخلیه کنید و از طرفی هم توان خرید آن را ندارید. در این شرایط است که قانون گذار راهی را پیش روی شما می گذارد. شما می توانید وجهی را به عنوان حق سرقفلی به مالک بپردازید و در ازای پرداخت اجاره ای ثابت، آن مغازه را مادام العمر از آن خود کنید، در بعضی موارد حتی می توانید آن را به شخص دیگری اجاره دهید که شرایط خاصی دارد و در ادامه آن را توضیح خواهیم داد.

تفاوت عمده حق سرقفلی و حق پیشه

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه سه تفاوت عمده با یکدیگر دارند که این تفاوت ها ماهیت این دو حق را از یکدیگر جدا می سازد. این سه تفاوت عبارت اند از:

  • سرقفلی، حقی است توافقی، که در هنگام عقد اجاره توسط مالک دریافت می گردد و هیچ گونه شهرت و تجارت و موارد مشابهی از عملنمودهای مستاجرین در میزان آن تأثیری ندارد.
  • مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت ملک، نرخ زمین، امکانات ملک و دیگر عوامل فیزیکی معین می گردد و معین نماینده میزان حق سرقفلی هم موجر یا همان صاحب ملک است.
  • سرقفلی اصطلاحی است که قانون گذار، برای بیان حقوق مالک و مستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمی تواند جنبه قانونی داشته باشد. فقها حق سرقفلی را مشروع می دانند و وجود چنین حقی را برای مالک تائید نموده اند. اما حق پیشه یا همان حق کسب و پیشه از نظر فقها مشروع نبوده و دریافت آن را جایز نمی دانند.
  • حق سرقفلی قابل اسقاط است، زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می گردد؛ هرچند بعضی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.
  • حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
  • حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.
  • حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیراست؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.

با این تفاوت های عمده است که ماهیت حق سرقفلی و حق پیشه از یکدیگر جدا شده و به یک معنی نیستند.

روش های گوناگون دریافت حق سرقفلی توسط مالک

مالک یا همان موجر در هنگام اجاره مغازه یا ملک تجاری خود می تواند مبالغ مختلفی را تحت عنوان حق سرقفلی در موقعیت های گوناگون دریافت کند که در ادامه شرط دریافت حق سرقفلی را در شرایط مختلف می خوانید.

  • مالک مغازه می تواند در ازای اجاره مغازه خود، علاوه بر مبلغ اجاره ای که طبق نرخ روز از قبل به صورت توافقی معین نموده است، مبلغی را هم به صورت جداگانه در ابتدا دریافت کند که به این مبلغ پرداخت شده اولیه حق سرقفلی گفته می گردد. به دلیل اینکه موجر بر مال و ملک خود مسلط است، می تواند چنین حقی را از مستأجر طلب کند.
  • هر ملکی شرایط خاص خودش را دارد و شرایط همه املاک مورد اجاره با یکدیگر یکسان نیست. بعضی املاک موقعیت های خوبی دارند و از امتیازات ویژه ای برخوردارند، به همین علت موجر یا مالک می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی در ازای چنین امکانات ویژه ای از مستأجر دریافت کند و مستأجر موظف به پرداخت این مبلغ است.
  • هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در اینجا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستأجر می دهد این امتیاز را هم به وی می دهد که در انتها مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد، یا اینکه حق تخلیه ملک را از خود سلب کند.

نحوه معین حق سرقفلی و حق پیشه

میزان حق سرقفلی تنها توسط مالک و مطابق میل و شرایط و امکانات ملک معین می گردد و مستأجر هیچ حقی در معین میزان سرقفلی ندارد.

مالیات ملکی که دارای حق پیشه است بر عهده موجر است یا مستأجر؟

در قوانین اجاره مغازه ، ملکی که دارای حق پیشه است، مالیات بر درآمد را مستأجر و مالیات بر اجاره را موجر می پردازد. مگر اینکه در قرارداد طبق توافق طرفین، طور دیگری در نظر گرفته شده باشد.

آیا می توان برای اجاره ملک غیرتجاری حق سرقفلی دریافت کرد؟

درصورتی که در سند ملک قیدشده باشد که ملک غیرتجاری است و موجر ملک مسکونی را برای مقاصد تجاری اجاره داده باشد و در ازای اجاره ملک حق سرقفلی دریافت نموده باشد، قرارداد باطل محسوب می گردد و مبلغ پرداخت شده قابل استرداد به مستأجر است. به طورکلی حق پیشه و حق سرقفلی فقط برای ملک های تجاری و اجاره مغازه است.

آیا حق پیشه هیچ مشروعیتی ندارد؟

وقتی به قوانین سال های32 تا 76 نگاه می کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همواره ازلحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده است. ولیکن سرقفلی همواره مجاز بوده و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی موجر، محل وی را تخلیه کند مشتری هایش از دست می فرایند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کند. به همین دلیل قانون گذار از مستأجرها حمایت می نماید.

در چه شرایطی مستأجر می تواند حق سرقفلی را مطالبه کند؟

  • چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
  • هرگاه ضمن عقد اجاره شرط گردد تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد گردد که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان حق سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند.
  • همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط گردد که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان حق سرقفلی مطالبه کند.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر است؟

خیر. این حق به علت اشتغال مستأجر در محل کسب به وجود می آید، چه مستأجر به مالک وجهی پرداخت نموده باشد یا نپرداخته باشد.

از حق کسب و پیشه و تجارت می توان چشم پوشی کرد و آن را از بین برد؟

خیر. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که با تخلیه مغازه تجاری به مستأجر تعلق می گیرد و نمی توان در اجاره نامه شرط کرد که این حق از بین برود (ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56) زیرا اصلاً هنوز این حق ایجاد نشده است و اگر مالک برای تخلیه مکان تجاری خود به دادگاه مراجعه نموده باشد، دادگاه هم حکم تخلیه مکان تجاری توسط مستأجر و هم حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را صادر می نماید.

فقط در موارد زیر حق پیشه از مستأجر سلب می گردد:

  • مستأجر شغل خود را بدون اجازه مالک تغییر دهد؛ مالک مغازه را برای کار آهنگری اجاره داده ولی مستأجر مغازه را به کتاب فروشی تبدیل می نماید.
  • مستأجر کارهایی را در ملک انجام دهد که نباید انجام می داده یا باید انجام می داده و نداده است. به طور مثال اگر مستأجر به مکان، آسیب بزند یا آن را تخریب کند و …، مالک می تواند بدون اینکه حق کسب و پیشه و تجارت را به او بپردازد، او را بیرون کند.
  • اگر مستأجر، پولی را که باید هرماه به عنوان مبلغ اجاره به مالک بابت اجاره مکان بدهد را پرداخت نکند (هرچند که این مبلغ بسیار ناچیز باشد).

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال 1379 قانونی در مورد روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر شد که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است. اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در مورد اماکن تجاری منعقد شده، دریافت سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

آیا در مورد انتقال و واگذاری سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوتی میان این دو وجود دارد؟

مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال1356 اگر مستأجر بخواهد حق پیشه خود را به شخص دیگری انتقال دهد یا واگذار کند باید حتماً این انتقال را با سند رسمی انجام دهد اما اگر مستاجرین که بعد از سال1376 قرارداد اجاره بسته، بخواهد حق سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز می تواند مکان تجاری را انتقال دهد. پس می بینیم که تعیین کردن قانون و سالی که اجاره بسته شده در معین سرقفلی یا حق کسب و پیشه تا چه اندازه تأثیر دارد.

منبع: هومینگ
انتشار: 21 تیر 1399 بروزرسانی: 21 تیر 1399 گردآورنده: turkeyro.ir شناسه مطلب: 1184

به "حق کسب و پیشه و سرقفلی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "حق کسب و پیشه و سرقفلی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید